Kira tespit davası, genellikle kiracı ile ev sahibi arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan anlaşmazlıkları çözmek için başvurulan bir hukuki süreçtir. Kira tespit davası kira bedelinin belirlenememesi, kiracı ile ev sahibi arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkması, kira artış oranında ihtilaf yaşanması ya da kira bedelinin geri iadesi gibi durumlarda söz konusu olan bir yargı yoludur. Kira tespit davalarında mahkeme delilleri değerlendirerek adil bir kira bedeli belirler, bu nedenle kira tespit davasıyla ilgili spesifik detaylara ilişkin yerel yasal düzenlemeler için profesyonel kira hukuku avukatı n dan hukuki danışmanlık almak önemlidir.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira Bedelinin Tespiti Davası halk arasında kısaca kira tespit davası ya da kira artış davası olarak bilinen bir dava olup genellikle kira artış zamanlarında ya da kira sözleşmesinin yenileneceği zaman açılır. Kira tespit davası kira sözleşmesinin tarafları arasında kira bedelinin belirlenmesi amacıyla bir anlaşma yapılmaması, ya da kiracı ile ev sahibi arasında kira artış oranı konusunda anlaşmazlık olması gibi hallerde Hâkim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek kaydıyla hakkaniyete göre kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Avukata soru sor linki üzerinden kira hukuku avukatlarımıza ulaşabilirsiniz.
KİRA TESPİT DAVASI ŞARTLARI NELERDİR?
Kira Bedelinin Tespiti Davasının ilk şartı taraflar arasında bir kira sözleşmesinin bulunmasıdır. Kira sözleşmelerinde sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olup herhangi bir resmi şekil şartı söz konusu olmadığından sözlü veya yazılı yapılabilmektedir. Ancak yazılı yapılmasında ispat hukuku açısından yarar bulunmaktadır zira sözlü yapılan kira sözleşmelerinin varlığını ispat etmek kural olarak bu davada hukuki yararı olan kişiye ait olacaktır.
Kira tespit davasının şartları kısaca şöyledir:
- Taraflar arasında akdedilmiş yazılı veya sözlü olması fark etmeksizin geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır,
- Kira tespit davasını açan tarafın yani davacının bunda bir hukuki yararının olması gerekmektedir.
- Özel bir şart olarak, eğer yeni kira döneminde uygulanmak üzere kira tespit davası açılıyorsa yenileme döneminden en az 30 gün önce davanın açılması gerekmektedir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NASIL AÇILIR?
Kira Bedelinin Tespiti Davası açılabilmesi için dava şartları mevcut ise taraflardan her biri Kira Tespit Davası açabilecektir. Kira tespit davası için Sulh Hukuk Mahkemesine hitaben yazılan dilekçe ve iki nüshası ile taşınmazın bulunduğu yer adliyelerinde yer alan tevzi bürosuna başvurarak dava açma işlemi gerçekleştirilecektir.
Dilekçe hazırlanması, dava açılması, delillerin sunulması vb. işlemler hukuki teknik ve tecrübe gerektirdiğinden, alanında uzman bir avukattan destek alınması davacının oldukça yararına olacaktır. Aksi takdirde, dilekçede veya dava açılması sırasında bir eksiklik veya usulsüzlük bulunması durumunda henüz esasa dahi girilmeden mahkemece kira tespit davasının usulden reddedilmesi söz konusu olabilmektedir.
KİRA TESPİT DAVASI İÇİN BAŞVURU SÜRESİ ve ZAMANAŞIMI
Kira Tespit Davasının açılabilmesi için kanunumuzda herhangi bir dava açma süresi öngörülmemiş olup Türk Borçlar Kanunu m. 345 hükmüne göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” şeklindedir. Ancak ilgili maddenin devamında işbu davanın yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin tespiti için açılıyorsa yenileme döneminden en az 30 gün önce davanın açılmasının gerekmekte olduğu düzenlenmiştir.
İlaveten, taraflar, kira bedeli hususunda anlaşmış ise Kira Tespit Davasının açılabilmesi için 5 yılın dolması gerekmekte ancak taraflar arasında bir anlaşma bulunmuyor ise Kira Tespit Davasının açılması için 5 yılın beklenmesine gerek olmamaktadır. 5 yıllık yapılan kira sözleşmelerinde ise taraflar arasında bu yönde bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın her zaman dava açılabilecektir. Kanunda kira tespit davaları için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir.
KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin tarafı olan ve kira tespit davası açmakta hukuki yararı bulunan herkes tarafından açılabilen bir davadır. Yeni malik de eski malik için geçerli olan şartlar çerçevesinde kira tespit davası açabilecektir. Kira tespit davası açmanın koşullarının sağlanması davanın açılması için yeterlidir.
KİRA TESPİT DAVASI ARABULUCULUK BAŞVURUSU VE SÜRECİ
3 Nisan 2023 tarihinde 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18 hükmüne, 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile getirilen düzenleme gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak Kira Bedelinin Tespiti Davaları bakımından arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. 1 Eylül 2023 öncesinde açılan davalar bakımından bu şart geçerli değildir.
1 Eylül 2023 itibaren arabulucuya başvurulmadan açılan Kira Bedelinin Tespiti Davası Mahkemece esasa girmeden dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilecektir. Davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmesi halinde mahkeme taraflara arabuluculuk sürecini başlatması için bir aylık süre verecektir. Bu süre içinde arabuluculuk görüşmeleri başlatılıp uzlaşma sağlanamadığına dair arabuluculuk son tutanağı ile esasa ilişkin davanın yeniden açılması mümkün olacaktır.
ARABULUCULUK SÜRECİ NASIL İŞLER?
Kira tespiti amacıyla zorunlu arabuluculuk başvurusu yapan tarafların dosyasına Arabuluculuk Bürosu tarafından bir arabulucu atanır. Arabulucu tarafları arabuluculuk ilk görüşmesine davet ederek uzlaşma sağlamaya çalışır, tutanak tutar. Uzlaşma sağlanamadığı takdirde tarafları bir kez de son görüşmeye davet eder. Bu görüşmede de tarafların uzlaşma iradesi göstermemeleri halinde artık uzlaşmaya varılmadığına dair arabuluculuk son tutanağı hazırlanarak esasa ilişkin davayı açmaları için taraflara verilir.
Arabuluculuk Kanunu m.18/A-9 hükmüne göre Arabulucu, kira tespit davasına ilişkin taraflarca yapılacak başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içerisinde sonuçlandırmakla yükümlüdür. Bu süre, arabulucu tarafından zorunlu hallerde en fazla 1 hafta daha uzatılabilmektedir.