8 Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile konut kiralarında kira artışları yüzde 25 ile sınırlandırılmış ve bu düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştı. Bu sınırlamanın anayasaya uygun olup olmadığına dair tartışmalar devam ederken Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Meliha Sermin Paksoy önemli değerlendirmelerde bulundu ve yüzde 25’lik sınırının devam etmesi durumunun anayasaya aykırı olacağını söyledi.
Konut kira artışlarına getirilen yüzde 25’lik yasal sınırlamanın önümüzdeki ay bitiyor olması ve Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in bu sınırlamanın devamının gerekli olmadığını ifade etmesine rağmen, uygulamanın sürüp sürmeyeceği belirsizliğini koruyor. Hem kiracılar hem de ev sahiplerini ilgilendiren konunun anayasa nezdinde uygun olup olmadığına dair Altınbaş Üniversitesinden Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Meliha Sermin Paksoy önemli değerlendirmelerde bulundu. Doç. Dr. Meliha Sermin Paksoy, kira bedeline getirilen sınırına dair geçmişte de örnekler bulunduğunu ancak mevcut yüzde 25’lik sınırın enflasyonun çok altında kalmasından dolayı artık devam ettirilmemesi gerektiğini söyledi.
“Yüzde 25 artık enflasyonun çok altında”
Doç. Dr. Paksoy konuyla ilgili değerlendirmelerine şöyle devam etti:
“Konut ve iş yeri kiralarında kira bedeline sınır getirilmesi, Türk Borçlar Kanunu Madde 344 ile uyumludur. Geçmişte de benzer sınırlamalar yapılmıştır; örneğin, 2000 yılında kira artışları yüzde 25, 2001 yılında ise yüzde 10 ile sınırlandırılmıştı. Ayrıca, 1955 tarihli Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun da kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sınırlar getirmiştir. Ancak mevcut durumda tartışmanın odak noktası, yüzde 25 sınırının yüksek enflasyon oranlarının çok altında kalmasıdır. Son yıllarda Türkiye’de enflasyon oranları oldukça yüksek seyretti: 2023’te yüzde 64,77, 2022’de yüzde 64,27 ve 2021’de yüzde 36,98. Bu şartlar altında yüzde 25 kira artış sınırı, kira bedelinin enflasyon karşısında değer kaybetmesine neden olmaktadır. Ayrıca, döviz üzerinden kira belirlemenin yasaklanmış olması da devam eden sözleşmelerde kira bedellerinin rayicin çok altında kalmasına neden olmaktadır. Bu durum, mülk sahiplerinin ekonomik açıdan zarar görmesine neden olmakta, mülkiyet hakkına ve sözleşme serbestisine müdahale teşkil etmektedir.”
“Kira artış sınırının sürekli değiştirilmesi kanunilik ilkesini zedelemektedir”
Yüzde 25 sınırlamasının ayrıca barınma hakkını ve enflasyonla mücadeleyi etkin bir şekilde sağlayamaması açısında da ele alınması gerektiğini hatırlatan Paksoy, “Anayasa Madde 13’e göre temel hak ve hürriyetler yalnızca kanunla ve belirli şartlar altında sınırlandırılabilir. Kanunilik ilkesi, kanunun belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir olmasını gerektirir. Ancak, kira artış sınırının sürekli değiştirilmesi, sınırın devam edip etmeyeceğinin belirsiz olması bu şartı zedelemektedir. Ölçülülük ilkesi de yapılan müdahalenin amacı sağlamaya elverişli, gerekli ve orantılı olmasını gerektirir. Yüzde 25 sınırlaması genel olarak kira bedellerinin artmasını engelleyemediği gibi, dar gelirlilerin konut ihtiyacının sağlanmasına da etkin bir yöntemle hizmet etmemektedir. Bu sınır sadece devam eden sözleşmelere taraf olan kiracıları zengin ve fakir ayrımı yapmadan korumuştur. Fakat devam eden sözleşmelerde kira bedeli bu sınırlama nedeni ile rayicin çok altında kaldığı için müdahale orantılı değildir.” dedi.
“Yüzde 25, kanunilik ve ölçülülük ilkelerine aykırıdır”
Altınbaş Üniversitesinden Doç. Dr. Meliha Sermin Paksoy sınırın anayasaya aykırı olmasına dair görüşünü de ekleyerek sözlerini şöyle sonlandırdı:
“Sonuç olarak, yüzde 25 kira artış sınırının uzatılması anayasanın kanunilik ve ölçülülük ilkelerine aykırıdır. Bu sınır, kiraya veren maliklerin mülkiyet haklarını ve sözleşme serbestisini ihlal etmekte, kira bedelinin enflasyon karşısında erimesine neden olmaktadır. Dolayısıyla, bu uygulamanın devam ettirilmesi anayasa uygun olmayacaktır. Nitekim Anayasa Mahkemesi, 2001 yılında enflasyonun çok altında kalan artış sınırını Anayasa aykırı olduğu gerekçesi ile iptal etmiştir.”
