Kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu “kira bedelinin ödenmemesi (kiracının temerrüdü)” ve “kira süresinin sona ermesi” durumlarında kiracının ilamsız icra yoluyla tahliye edilmesidir. Sadece, “kira bedelinin ödenmemesi” veya “kira süresinin sona ermesi” durumlarında kiraya veren, kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olan ilamsız icra takibi yoluna başvurabilir. Kiraya veren, icra dairesi vasıtasıyla mahkemeye başvurmadan kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolunu sağlamaktadır.
Uzun süren mahkeme süreçlerinin aksine kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olan ilamsız icra yoluyla kiracının tahliyesi için aşağıda belirteceğimiz üzere bazı şartların varlığı gereklidir. Kiraya verenin, yeni kira yılında bir önceki yılda kararlaştırılan kira bedeli üzerinden en fazla %25 oranında kira artırım yoluna gidebileceğini öngören kanuni düzenleme nedeniyle kiraya verenler tarafından kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu aranmaktadır. Kira hukuku avukatı olarak Bu yazımızda kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu ve kanunda sayılan diğer sınırlı sebeplerle kiracı nasıl çıkarılır konusunu inceleyeceğiz.
KİRACI TAHLİYE YOLLARI
1- Kiracının Bildirim Yoluyla Tahliye Edilmesi
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak 10 yıllık kira ilişki sonrasında kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son vererek kiracıyı tahliye edebilir “(olağan fesih)”. Kiracıyı tahliye etmek için fesih bildiriminde bulunan kiraya veren, bu bildirimi yazılı şekilde yapmaya mecburdur. Kiracının kira konusunu özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda kiraya veren, kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak bildirir. Kira hukuku avukata soru sor linkine tıklayarak ulaşabilirsiniz.
Sürenin faydasız olacağının anlaşıldığı, kiracının kasten kiraya verene zarar verdiği veya kira ilişkisinin kiraya veren veya komşular açısından çekilmez olduğu durumlarda ise fesih bildirimi için otuz günlük süre aranmaksızın yazılı bildirimle “derhal fesih” mümkündür.
Kiraya verenin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceği kanunda düzenlenmiştir. Önemli sebeplerin varlığını hâkim, somut olayda dürüstlük kuralı ve hakkaniyet içerisinde tespit eder. Yine kiracının, kiralananın tesliminden sonra iflas etmesi durumunda kiraya verenin ileri tarihli kira bedelleri için kiracıdan güvence isteyebileceği kendisine güvence verilmeyen kiraya verenin herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın sözleşmeyi feshederek kiracıyı tahliye edebileceği kanunda “olağanüstü fesih” kenar başlığıyla düzenlenmiştir.
2- Kiracının Dava Yoluyla Tahliye Edilmesi
Türk Borçlar Kanunu (TBK) 350.maddesinde dava yoluyla kira sözleşmesinin kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona ermesi ile kiracının tahliyesi düzenlenmiştir.
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut ise,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız olduğu durumlarda,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlanarak kiraya veren tarafından 1 ay içinde kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ile kira sözleşmesinin sona erdirilip kiracının tahliyesi sağlanabilir.
TBK 351.maddesinde ise kira sözleşmesi sırasında ev sahibinin değişmesi durumunda;
- Yeni malikin kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu varsa edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirerek kiracıyı tahliye edebileceği,
- Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla kiracıyı tahliye edebileceği de düzenlenmiştir.
TBK 352. maddesinde kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiracının tahliyesine yer verilmiştir. Buna göre;
- Kiracı, kira sözleşmesine göre belli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olmasına rağmen kiralananı boşaltmazsa kiraya veren tarafından 1 ay içerisinde icraya başvurulması veya dava açılması suretiyle kiracı tahliye edilebilir.
- Kiracı, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden veya kira süresinin sona ermesinden başlayarak 1 ay içinde kiraya veren tarafından dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilerek kiracı tahliye edilebilir. İki haklı ihtar aynı ay için değil farklı aylar için yapılmalıdır.
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde, belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmemesi şartıyla sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde sözleşme, kiraya veren tarafından sona erdirilerek kiracı tahliye edilebilir.